Comment transformer un garage dans le salon ?

Titres, assainissement, empilage et certificat d’agilité : voici tout ce que vous devez savoir pour transformer un garage en un appartement avec un exemple pratique à télécharger

Transformer un garage en appartement pose le défi d’ optimiser la fonctionnalité et le confort dans un espace minimum : dans ce but, je vais vous montrer les modes de conception pour opérer cette transformation, en profitant de l’espace minimum disponible pour obtenir le meilleur conditions d’habitabilité et de confort.

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J’ analyse les avantages, en évaluant la législation technique et les permis nécessaires, et je vous fournit un véritable projet pour transformer un garage en appartement avec le téléchargement gratuit des graphiques BIM et modèle.

Je recommande de télécharger le fichier exemple maintenant (pour les ouvrir, si vous n’avez pas encore Edificius, téléchargez la version d’essai gratuitement), afin de me suivre pas à pas dans la présentation.

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Projet | Vue du canapé à la salle à manger/travail

Contenu

• 1 Avantages de la transformation d’un garage dans un appartement
• 2 Changement d’utilisation prévue
  • 2.1 Destination urbanistique et catégories cadastrales
  • 2.2 Titre de licence pour le changement d’utilisation prévue
• 3 Comment transformer un garage dans un appartement
  • 3.1 Titre habilitant
  • 3.2 Règles sanitaires
  • 3.3 Empilage et certificat d’accessibilité
• 4 Exemple de projet avec téléchargement du modèle 3D 5 Vidéo du
• projet de transformation d’un garage dans l’appartement
• 6 Diapositive du projet de transformation d’un garage dans l’appartement

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Avantages de la transformation un garage dans l’appartement

En Italie et au-delà, les conversions/transformations de magasins, garages, greniers et caves en unités d’habitation à vendre ou à louer augmentent progressivement .

La crise économique de 2008, qui a principalement fauché le marché immobilier, a amené les Italiens à convertir leurs propriétés pour trouver de nouveaux acheteurs. De nombreux magasins ou bureaux devinrent des habitations, avec des vitrines et des volets transformés en grandes fenêtres lumineuses, et de hauts plafonds exploités par des mezzanines et des escaliers en colimaçon fonctionnels.

Cependant, nous vous rappelons qu’il est possible de transformer un garage en logement.

Aujourd’hui, les boîtes sont toujours placées dans les sous-sols des bâtiments, mais ceux construits il y a environ 20 ans ont plus ou moins de grandes surfaces de plancher de rue et sont faciles à modifier dans des environnements de design contemporains d’intérêt sûr.

Juste la taille moyenne, généralement entre 50/100 m², rendre ces biens immobiliers décidément agréable. En fait, pour ceux qui veulent acheter ou louer, ils constituent la possibilité d’avoir un appartement avec une économie d’environ 10% sur le prix au mètre carré et sur le loyer.

Projet | Section longitudinale vers la salle à manger/bibliothèque

Le changement de l’utilisation prévue

Le changement d’utilisation prévue d’un bien est un changement de destination urbaine établi par les qualifications qui ont autorisé la construction d’un même bien. Ainsi, la demande de changement d’utilisation prévue d’une unité de construction est une procédure nécessaire dans le cas où une propriété doit être utilisée pour une utilisation autre que celle d’origine.

La procédure est régie par le décret-loi no 380/2001 (Texte unique du bâtiment), et en particulier par l’art. 23-ter « Changement de l’utilisation d’un point de vue urbain » en liaison avec l’article 3 sur la définition des interventions en construction et les articles 6, 10, 22 et 23 relatifs aux certificats de qualification nécessaires à la réalisation des différentes interventions.

Ce changement devient pertinent du point de vue urbain, dans le cas où il implique également la transition vers une catégorie fonctionnelle différente.

Il s’ensuit que la modification de l’utilisation prévue au sein d’une même catégorie fonctionnelle n’est pas pertinente sur le plan urbain et est donc toujours autorisée, sauf indication contraire de la part des lois régionales et des instruments d’urbanisme municipaux.

Onglet 01| Le changement de destination d’utilisation

Avec l’application de la dl n.133/2014, plus connu sous le nom de Décret Débloquer Italie, la procédure de changement d’utilisation prévue a été rationalisée, puisque les catégories fonctionnelles de la ont été réduites aux macro-catégories suivantes :

• Résidentiel comprenant toutes les propriétés dont la zone a un usage principalement résidentiel ;
• Hébergement touristique comme les hôtels et autres hébergements tels que les auberges, les chambres d’hôtes et les campings ;
• Productives et exécutives , c’est-à-dire toutes les industries, ateliers artisanaux et en général les installations destinées à la production de biens, mais aussi les banques, organismes et sociétés fournissant des services, bureaux professionnels et bureaux ;
• Commercial qui comprend les magasins, les marchés et les entreprises, les restaurants et les bars ;
• Rural dans lequel sont les complexes pour la production agricole, l’élevage, la forestation et la culture, les logements ruraux, les serres et les fermes.

Projet | Section longitudinale vers la zone cuisine/canapé

Destination d’urbanisme et catégories cadastrales

Par définition, la destination d’urbanisme de la zone, où le bien est inclus, est la fonction que le plan urbain actuel lui attribue en fonction de ses caractéristiques architecturales et structurelles.

Il faut absolument le distinguer de la catégorie cadastrale, maintenant attribuée par l’Agence du revenu, dont la fonction principale est d’établir l’estimation de la valeur aux fins de l’impôt.

Par conséquent, l’utilisation d’une propriété avec empilage autre que son utilisation réelle n’implique pas, en soi, une violation de l’urbanisme, mais peut plutôt détecter une activité incompatible avec les exigences Structure, assainissement, sécurité, requis par les normes de l’industrie.

Les destinations d’urbanisme sont normalement contenues dans les Normes techniques de mise en œuvre (NTA) du Plan général de réglementation ( PRG ) ou du Plan d’urbanisme Municipal (PUC ), et peut varier en fonction de l’emplacement de la propriété sur le territoire municipal.

Aux fins de l’urbanisme, l’utilisation prévue du bâtiment ou de l’unité d’habitation est celle qui prévaut en termes de superficie utile.

Project | Vue intérieure du milieu de vie

Licence habilitante pour le changement d’utilisation prévue

La modification de l’utilisation prévue d’un bien, qu’elle soit ou non d’un point de vue urbanistique, peut être réalisée avec ou sans l’exécution d’interventions de construction.

Même dans le cas d’un changement de l’usage prévu non pertinent sur le plan urbain tel qu’il est réalisé entre des catégories homogènes d’aménagement urbain, les travaux à réaliser sont toujours soumis au titre prévu en fonction de leur importance et de leur nature.

Le changement d’utilisation prévue sans œuvres est sujet à :

• SCIA, à condition qu’elle intervienne dans la même catégorie d’urbanisme, c’est-à-dire celles indiquées par l’art. 23-ter dpr 380/01 ;
• Construire un permis pour les modifications de cibles impliquant un changement de catégorie ou, si le changement d’utilisation est effectué dans des centres historiques, même dans la même catégorie homogène (arrêt de cassation criminelle n. 26455/2016).

Feuille 02 | Changement de destination d’utilisation : titres de qualification

Dans le cas où des travaux de construction sont prévus pour le changement d’utilisation prévue, une intervention de rénovation de construction est prévue (art. 3, al. 1, lettre d), dpr 380/2001), puisque l’exécution des travaux, bien que de petite taille, conduit néanmoins à la création d’un corps de bâtiment entièrement ou partiellement différent de la précédente. » Ensuite, l’intervention est conditionnelle à la délivrance du permis de construction, ou à la présentation d’un remplacement du SCIA pour le permis de construire, avec le fardeau de la contribution de la construction à la destination différente.

Enfin, le décret italien n° 50/2017 est intervenu avec l’art. 65-bis, qui a modifié l’art. 3 du dpr 380/2001, permettant la restauration et la restauration de la restauration et la préservation du changement de l’usage prévu.

Ce dernier, en vertu de l’arrêt 38611/2019 de la cassation, peut être réalisé par Permis de construction pour des interventions de restructuration de construction impliquant des changements dans la forme des biens liés (art. 10, al. 1, lettre c), dpr 380/2001).

Pour d’autres rénovations de construction, le SCIA est suffisant.

Récapitulatif réglementaire de référence :

• Loi n° 50/2017
• dl n. 133/2014
• dpr n° 380/2001

Projet | Section Perspective : du garage à l’appartement

Comment transformer un garage en un appartement

Activation du titre

Les espaces destinés au garage et à la cave sont définis comme des espaces d’utilisation accessoire .

Dans le cas de la transformation de l’utilisation, elles deviendraient des zones d’habitation utiles à tous égards, avec une aggravation de la charge urbaine, car elle accroîtrait les besoins en services, les normes urbaines, l’urbanisation et les infrastructures.

Il est complexe de dire que le garage n’est pas destiné à un usage résidentiel, car dans la demande de permis de construire pour les maisons neuves, les espaces accessoires sont toujours inclus et complémentaires. Néanmoins, l’arrêt précité de cassation pénale n. 26455/2016 indique que « Dans la présente affaire, il y a eu un changement d’usage prévu, effectué par des travaux de construction, de certains locaux de cave -garage à logement, ou de la catégorie d’utilisation non résidentiel aux différentes catégories d’utilisation résidentielle ».

En outre, l’arrêt de cassation pénale 6366/2019 prévoit que : « Il doit être considéré comme admissible la modification de la finalité prévue de l’utilisation fonctionnelle, à condition qu’elle n’implique pas une modification objective de l’urbanisme et de la construction du territoire et n’affecte pas les indices de constructibilité, qui ne détermine pas, c’est-à-dire une aggravation de la charge urbaine, comprise comme une plus grande demande de services dits secondaires, tels que les espaces publics destinés au stationnement et les besoins des transports, l’élimination des déchets et la circulation routière, résultant de la destination différente en relief à la propriété. »

résumé, lorsque vous devez transformer un garage en un appartement, selon les dispositions du décret SCIA 2 (dl n. 222/2016) fait partie du changement d’utilisation urbanistiquement pertinent et donc soumis à l’autorisation de construire En , sans préjudice des différentes dispositions régionales et les indications de outils municipaux d’urbanisme.

Onglet 03 | Changement de l’usage prévu : la transformation d’un garage en habitation

Règles d’assainissement

Parallèlement à l’aspect urbain, il est nécessaire de vérifier le respect des principales règles sanitaires toujours établies par dm Sanità 5 juillet 1975 :

• Rapport d’éclairage aérodynamique | Il est nécessaire de respecter le rapport entre la surface des locaux et les surfaces des fenêtres « de manière à garantir une valeur moyenne du facteur de lumière du jour d’au moins 2 % et, en tout cas, la surface d’ouverture de la fenêtre ne doit pas être inférieure à 1/8 de la surface du plancher » ;
• Hauteur minimale de 2,70 m | Dans ce cas, il est également nécessaire de prêter attention aux exigences fixées par les différentes municipalités, car au-dessus de 600 m au-dessus du niveau de la mer, la limite dans certains cas est abaissée à 2,40 m ;
• Dimensions minimales | L’hébergement à une seule pièce, pour une personne, doit avoir une superficie minimale incluant les services, au moins 28 mètres carrés, et si pour deux personnes au moins 38 mètres carrés ;
• Pièces détachées pneumatiques | Il est nécessaire de calculer et de se conformer aux pièces de rechange pneumatiques des environnements habités selon la norme UNI 10339 ;
• Installations | Le respect des règles régissant tous les systèmes de la maison, et en particulier la température de conception de l’air intérieur, égale dans toutes les chambres et services habités, à l’exclusion des salles de stockage, doit être comprise entre 18°C et 20°C.

Project | Vue du salon à la salle de bain

Empilage et certificat d’utilisabilité

Avec la conclusion de la pratique d’urbanisme, il est possible de procéder à la pratique Docfa pour la variation cadastrale, mise à jour plan d’étage, la rente et la catégorie de la propriété.

Par la suite, selon les dispositions de la dl n. 222/2016, le technicien qui a reçu l’autorisation de construire ou qui a présenté le SCIA, auto certifiera le rapport certifié de capacité (SCA), déclarant l’existence des conditions de sécurité, d’hygiène, de santé, d’économie d’énergie des bâtiments et les installations installées dans le même, ainsi que la conformité du travail avec le projet présenté, et en attachant :

• Certificat de certificat énergétique (EPA) ;
• la déclaration de conformité des installations ou la déclaration de conformité, conformément à l’article 7 dm no 37/2008 ;
• copier la mise à jour cadastrale ;
• Déclaration de conformité des travaux réalisés avec la législation sur l’accessibilité et la suppression des barrières architecturales.

Project | Plan de comparaison transformation du garage à l’appartement

Exemple de projet avec téléchargement du modèle 3D

Pour le cas pratique, nous avons prévu la transformation d’un garage, situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment en ligne pour habitation civile, en un petit appartement .

La propriété, d’une forme rectangulaire allongée et d’une hauteur interne égale à 3,00 m, assez spacieuse (55 m²) pour accueillir deux voitures de taille moyenne, a la large ouverture sur la façade principale avec amortisseur inclinable et deux fenêtres rectangulaires avec vasistas placées à 2,00 m du sol. Le plus petit éclaire et aère le compartiment de la salle de bain.

Projet | Vue zénithale de l’appartement

La conformation de l’espace « télescope » suggère une composition essentielle articulée par la division en trois environnements principaux, choisis également par la présence d’ouvertures, non modifiables, et à partir d’installations préexistantes :

1. une chambre pour deux personnes meublée avec placard à quatre portes, commode et lit double ;
2. une salle de bain avec armoire/lavabo, vase, bidet, douche, lave-linge et sèche-linge ;
3. l’ environnement unique de l’hébergement, entièrement enveloppé de meubles et de lambris à pleine hauteur en bois, dans lequel nous avons incorporé, dans l’ordre et le long des murs, la cuisine, le canapé, étagères, portes, table déjeuner et séances.

Projet | Vue de la table à manger/de travail vers la cuisine

Étant un environnement résidentiel au rez-de-chaussée et en front de rue, nous avons accordé une attention particulière aux conditions de confort thermique et acoustique , en fournissant ces interventions :

• construction de deux contremurs, le long des murs adjacents aux autres garages, constitués de panneaux isolants thermiques et d’une couche de caoutchouc insonorisante, revêtu d’éléments en plaques de plâtre ;
• le passage des installations le long des murs est facilité par la chambre interne des contremurs ;
• remplacement de la couche de guêpe en pierre sèche, sous le plancher et la chape, avec guêpe igloo aérée, semelle intérieure armée et isolation thermique hydrofuge ;
• la couche finale de chape accueille le réseau de l’usine et les panneaux rayonnants du système thermique ;
• les appareils sont faits de rupture thermique bois/aluminium avec chambre en verre avec du gaz d’argon ;
• le plancher de la salle de séjour et de nuit est en bois de chêne blanchi, également utilisé pour le lambris des meubles fixes, des portes, des lambris ;
• la salle de bain a été pavée de grès cérame et recouverte de carreaux de mosaïque.

Achever le projet d’aménagement intérieur quelques projecteurs sur la voie, placés axialement à l’entrée, et les lampes LED encastrées dans le mobilier du pont, qui éclairent la zone canapé et le dessus assis de la table.

Project | Vue du salon à la chambre

Téléchargements

Télécharger le dwg en format zip des œuvres du projet

Télécharger le modèle BIM 3D (fichier .edf) du projet

Télécharger le modèle BIM 3D (fichier .edf) du projet au format éducatif

Essayez gratuitement Edificius, le logiciel pour la conception architecturale BIM Vidéo du projet de transformation d’un garage dans l’appartement

Diapositive du projet de transformation d’un garage dans l’appartement

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