Bien que les divorces aient tendance à diminuer structurellement ces dernières années en raison de la réduction du nombre de mariages, le nombre d’établissements communautaires indivis continue d’augmenter régulièrement. Quel que soit le régime matrimonial, l’achat d’un bien pour deux implique une division : les deux personnes sont donc propriétaires du même bien.
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Sauver la partie de l’autre en versant un soulagement
Mais un couple qui a acheté une propriété indivise peut se séparer. Et dans une telle hypothèse, la vente de logements est souvent considérée. Mais il arrive que l’un des deux conjoints veuille préserver cette propriété.
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Dans ce cas, il devra racheter la partie de l’autre conjoint, par le paiement d’un allègement. C’est ce qu’on appelle un « rachat d’âme ». Nous finançons l’achat d’une partie de l’immobilier : il est nécessaire, de sorte que la propriété devient la propriété complète de l’un de ces derniers pour racheter la part de l’autre payeur.
Ce sauvetage s’applique également à toutes les propriétés indivis.
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« Le rachat Soulte s’applique à toutes les fins fractionnées et n’est pas spécifique aux séparations, qui, cependant, constituent la plupart des fichiers. Il est applicable dans le contexte d’un bien, lorsque le bien est détenu par plusieurs héritiers », Alban Lacondemine, Président de Borrot Direct.
Utiliser un expert pour estimer la propriété en toute neutralité
Pour faire un rachat de soulte, l’évaluation immobilière est extrêmement importante dans le cadre d’une séparation ou d’un héritage : « Cela peut être fait par un professionnel de la transaction, tel qu’un agent immobilier ou un notaire. Mais dans le cadre d’une séparation ou d’une succession de conflits, il vaut mieux se tourner vers un spécialiste immobilier qui garantit une totale neutralité », note Alban Lacondemine, président de Direct Loan.
C’ est avec sur la base de cette estimation, le montant du remboursement de la somme sera estimé. Considérez le cas le plus commun, c’est-à-dire la propriété d’un couple, c’est-à-dire deux indiviseurs, détenus sur 50/50. Le calcul sera : (Valeur de la propriété — capital restant dû) /2.
Financement par rachat de crédit
Souvent, le propriétaire en question ne peut racheter en pleine propriété qu’au moyen d’un prêt. Les institutions financières financent ces types d’opérations au moyen de prêts.
« Un rachat de soulte est étudié par les banques comme un crédit immobilier conventionnel. Les deux principaux facteurs d’octroi d’un prêt demeurent le taux d’endettement et la contribution. Le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à un tiers du revenu du client. En ce qui concerne la contribution, la différence entre le crédit accordé et la valeur estimée de l’actif sera donc considérée comme une contribution », déclare Alban Lacondéminine.
Pour que le conjoint prenne le crédit pour son propre compte, la plupart des banques de dépôt préfèrent qu’il soit embauché pendant la même période, ou même légèrement prolongé pour quelques années. Mais il est possible de proposer une prolongation significative de la durée, de 25 à 30 ans, auquel cas notre structure implique des institutions financières spécialisées dans ces types d’opérations.
Cas pratique
Prenons l’exemple d’un couple en pleine procédure de divorce, dont le projet est présenté comme suit. Le notaire s’occupe d’abord de l’établissement d’un acte de liquidation de la communauté existante. Ce dernier détaille l’actif et le passif de ces derniers.
Dans le cadre d’une division 50/50, la propriété est évaluée à 230 000 euros.
Sur ces 230 000 euros, il y a 150 000 euros de crédit immobilier que les époux devaient à la séparation.
À la fin de la séparation, un accord a été convenu que vous conserverez la propriété.
Elle devra donc racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, moins la moitié du crédit immobilier restant à rembourser.
Vous recevrez donc : (230 000-150 000) /2 = 40 000 euros de l’honorable parlementaire.
Madame rachètera le crédit et reprendra le capital restant, soit 150 000 euros.
Afin de racheter l’exonération, Madame sera responsable du financement de la partie de son ex-conjoint, soit 40 000€, auquel sera ajouté le capital restant de 150 000€, pour l’acquisition du crédit immobilier en son nom propre. C’est-à-dire, au total 190.000€.
Budget notarié et taux de rachat de prêts
Comme dans le cas d’une acquisition, un rachat d’âmes génère des coûts authentifiés.
Comparativement à une acquisition, les coûts de partage sont réduits à 2,5 % de la valeur nette du bien dont les gains en capital sont déduits ou retirés sous réserve de frais enregistrement normal.
Pour ces derniers, les émoluments de l’étude notariée devront être payés : les 2,5 % étant attribués exclusivement au Trésor public.
Deuxièmement, dans le cas du financement du prêt au moyen d’un crédit immobilier, les coûts habituels associés au remboursement du prêt, c’est-à-dire les éventuelles pénalités de paiement anticipé, ainsi que les coûts des garanties.
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Pour savoir quelles précautions prendre pendant le divorce, vous pouvez entendre notre expert nous en parler dans « L’appel téléphonique à la loi » ici.
Vous pouvez également consulter cet article sur le consentement mutuel en ligne, là.